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原标题：什么是公募REITs基金？现在就带你研究！来源：REITs行业研究
文章来源：天天基金
备受市场瞩目的公募REITs以“超级速度”推进着。自5月17日晚间，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复之后，5月19日，这些产品就发布了询价公告、招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议。有基金公司透露，预计在5月底前发行完毕，6月底前完成上市。
首批共有9只公募REITs披露的招募说明书，每只公募REITs至少有三名拟任基金经理，从过往履历上看，这些基金经理此前多数在相关产业工作，都是这一两年为了推动公募REITs业务加入基金公司，基金公司也均成立了单独的基础设施项目管理部门。
需要注意的是，公众投资者通过场内及场外认购公募REITs，也有不同的最低门槛要求，最低门槛大致在100元-1000元之间。也有部分公募REITs产品目前尚未披露最低认购门槛，需待基金公司之后对外发布基金份额发售公告或其他相关公告再明确。
公募REITs封闭期都非常长，部分公募REITs的封闭期长达99年，不过公募REITs发行结束后会在上交所或深交所上市交易，封闭式基金场内交易可能会有折溢价风险，投资者需要特别关注。
什么是REITs基金？
REITs(Real Estate Investment Trusts)，即不动产投资信托基金，简单来说就是通过证券化方式将不动产资产或权益转化为流动性较强的标准化金融产品，在证券交易所公开交易。而国内试点的基础设施公募REITs，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。
一句话概括，公募REITs是通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产来获得收益的一种金融产品。
与普通公募基金不同，公募REITs采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格，通过销售机构参与基金份额认购。
REITs的收益主要来自两部分：
1、高比例分红。基础设施公募REITs产品采取强制分红政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，稳定的分红率类似于债券的派息，表现出债性特点，但强制分红并不等同于债券的固定利息回报。
2、交易差价。基础设施公募REITs采取封闭运作，但后续会在交易所上市交易，投资者可以在二级市场进行竞价交易。基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。
从已经申报的REITs产品来看，预计现金流分派率普遍在4%-12%之间，国金、浙商以及富国REITs还给出了内部收益率预测，基本在6%左右，超过传统国债、中高等级信用债投资的一般收益。
博时基金基础设施投资部基金经理表示，从风险收益特征来看，公募REITs介于股票和债券之间，风险特征比债券要高，不同的项目会有不同的风险等级。
平安基金相关负责人也表示，作为另类投资产品，公募REITs与股票、债券等其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。长期来看，REITs的长期回报率表现优异。
值得买吗？
从产品设计来看，基础设施公募REITs仍然主要面向的是战略投资者和机构投资者。
按照规定，公募REITs的首次发售，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等多种方式。其中，战略投资者包括基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，以及其它专业机构投资者，且原始权益人配售比例至少20%；网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、商业银行及其理财子公司等专业机构投资者，配售比例不得低于剩余份额的70%。也就是说，剩给个人投资者的配售比例最高只有24%。
对于投资者来说，公募REITs产品结构等信息复杂一些，可能是目前公众接触的最复杂的产品类型。那么，公募REITs产品对普通投资者而言，有怎样的投资价值？
博时基金表示，公募REITs作为一种资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低，投资公募REITs有助于降低由股票和债权构成的资产组合风险并提高其分红率水平。此外，由于公募REITs具有强制分红要求，并受益于稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周期性波动风险。
东吴基金表示，对于投资者来说，基建市场拥有着巨大的体量和存量，以往资本市场基础设施类资产投资价值只能部分体现在债券，ABS等产品上，且这些产品小众化，普通投资者参与门槛高。本次公募REITs将把优质的基础设施建设项目以公募基金的模式推向市场，扩大了市场的参与度，普通投资者也有望分享国家经济和不动产市场发展的红利。而且，公募REITs拥有投向明确、强制分红、低杠杆限制等特点。
此外，东吴基金表示，公募REITs通过设置强制分红比例，可以将投资经营可能获得的收益相对较高比例地分配给投资者，这使投资者有望获得相对稳定的投资收益。这一点非常契合保险资金、养老金、企业年金等长期化资金的配置方向。
博时基金基础设施投资部基金经理补充道，从海外经验来看，个人投资者和机构投资者都会买REITs产品，由于投资期限较长且波动相对稳定，个人投资者通常会通过养老金账户来进行投资；但在国内，由于REITs产品设计较为复杂，普通投资者刚开始的接受度一般，该类产品的主要受众仍然是机构投资者。
该怎么选？
对于投资者而言，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说具有长期收益较好并且分红较为稳定的优势，具备较好的投资价值。此外，作为另类投资产品，公募REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。
本次获批的项目底层资产主要包括产业园、仓储物流、高速公路、垃圾污水处理等。REITs破冰，示范意义很强，预计未来更多项目将登陆资本市场。
不同的REITs适合不同的投资者，比如像高速公路类的经营权类REITs，可能比较受银行理财、基金公司等机构投资者青睐，因为现金流稳定，波动风险相对较小；而产业园区、仓储物流等产权类REITs，因为会涉及到租约问题，现金流波动风险较大，就更适合风险偏好更高的投资者。
值得注意的是，从招募说明书来看，项目的存续期都很长，15年到99年不等，如何向投资者解释存续期的问题？存续期到期之后，该项目是否面临退市的问题？
对此，东吴基金表示，有些投资人可能不会选择持有到期，为了满足不同投资期限需求的投资者，最大程度上保障投资者的利益，使他们有更良好的投资体验，用场外基金账户认购的投资者也可以通过转托管业务将资金转移到场内进行交易，获得相对充足的流动性。
另外，这些产品分别收取管理费、托管费、认购费等费用。管理费采取固定+浮动的模式，因为采取封闭运作模式，没有申购费及赎回费。当然，基础设施REITs是一类新的基金品种，投资者要了解清楚这类基金的风险收益特征，不能盲目投资。
(文章整理自中国基金报、平安基金、富国基金)
