龙湖地产与交开投签署战略合作,重庆或将有更多“龙湖光年”

发布时间: 2022-03-17 16:54:50 来源: 腾讯

4月12日,重庆交通开投集团(下属公交集团、轨道集团、枢纽集团、铁路集团四家市属国有骨干子企业),与龙湖集团签署了战略合作协议。

值得注意的是,双方的战略合作,级别非常之高。重庆交开投党委书记、董事长李方宇带队总经理吴家宏,副总经理郝满炉出席沟通会及签约仪式;龙湖这边,集团CEO邵明晓,携集团总规划师、TOD事业部总经理胡剑,以及重庆公司总经理高巍出席仪式。

沟通会上,双方表示:“将加快合作的进度,在沟通机制、合作水平、合作规模以及合作范围上,突出重点,务求实效”。

速晨君的理解是,这绝对不是一次形式上的战略合作,“快、畅、大、多、重、实”这几个关键词,可以预见,双方或将很快有大规模的落地合作。

01 万亿级蓝海市场

早在两年前,上海易居房地产研究院与西南交通大学(上海)TOD研究中心发布的报告显示,根据中国城市轨道交通发展规划测算,未来3年~5年,全国城市轨道交通车辆基地上盖开发将带来约2.4亿平方米发展空间,市场规模将达到5万亿元。

同样,明源地产相关研究数据显示,我国已运营及在建部分的轨交线路所对应的TOD市场规模,保守估计达5万亿元。

而在重庆,为了更好地推进TOD综合开发,重庆正全力推进轨道交通成网计划实施,目前已运营通车370公里、在建263公里。依托TOD项目,重庆将打造轨道养老公寓、轨道人才公寓、轨道幼儿园、轨道商业服务、轨道文化生活服务等产品,形成独特的轨道交通品牌内涵。

业内人士预计,这种通过政府与企业专业分工合作,提升土地使用效率、提升城市运营效率,从而提高资产价值,给城市居民带来便捷和幸福生活的多赢模式,将成为头部房地产企业一条越跑越宽的赛道。

02 为什么是龙湖?

TOD模式在国内属于较为前沿的规划理念,以TOD模式开发城市综合体项目的过程,如同打造一座迷你城市,涉及商业地产、产城办公、酒店、公共服务、休闲绿化以及住宅地产等多个业态与轨道交通的融合。这种“轨道+物业”的开发模式,在为轨道交通建设提供一种可持续发展模式的同时,也将助推整个片区的发展。

对于房地产企业而言,TOD项目意味着更广阔的市场空间、更优越的地理位置、更庞大的建筑体量。但是,操盘这类项目,对房地产企业多业态开发能力、组织能力、持续运营能力的要求之高不言而喻。

不同于住宅项目的线性开发模式,TOD项目需配置大量自持的商业、产业及公共服务业态,因此投资额庞大、开发周期长、自持体量大,除开发运营经验外,资金是对企业开发TOD项目的最大考验。

通常,自持TOD商业综合体项目固定资产回报率在6%~7%左右,对房地产企业来讲,只有综合融资成本小于6%,才具备足够的实力和耐力操盘这类大体量的项目。在项目实际落地过程中,只有融资成本低、资金实力雄厚、持续运营能力强的房地产企业,才能够稳中求胜。

根据龙湖3月26日发布的2020全年业绩显示:在手现金778.3亿元,平均借贷成本4.39%。

龙湖集团总规划师胡剑表示:

“每个大型综合体,都会沉淀数十亿元乃至百亿元的资金。当综合体的所有方资金成本能够长期低于5%,就可以形成‘投、建、管、融’的良性循环,所以龙湖集团有实力投资回报期很长的TOD项目。”

03 行业竞争的队形与阵容正在拉开

西南交通大学(上海)TOD研究中心主任朱晓兵说,在国内开发TOD项目,需要从以下几个方面“根除病灶”:顶层设计;明确的TOD责任主体;明确且适当的反哺目标;匹配的工作机制与工作流程;有针对性的前期系统研究方法;合理、有序的工作推进方法;遵循市场原则的开发策略;合作共赢的开发模式。

TOD领域是波涛汹涌的蓝海,只有综合实力足够强劲的企业,才能在其中畅游。随着时间推移,行业竞争的队形与阵容正在逐渐拉开。

2020年9月29日,由中国城市公共交通协会和中国房地产业协会共同组织编制的《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》(以下简称“《规范》”)、《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》以下简称“《标准》”)正式发布,这也是中国首个TOD标准,填补了国内TOD领域团体标准的空白。

《规范》参照既有标准和规范,借鉴国内外相关经验,广泛征求各有关方面意见,从项目选址、功能布局、交通接驳、空间塑造、运营管理、信息科技与技术创新六个方面,提出了城市轨道TOD综合项目规划设计原则、系统控制指标、各要素技术指引;《标准》以公共交通支撑和引导城市发展(TOD)为原则,从项目选址、功能布局、交通接驳、空间塑造、运营管理与技术创新六个方面,对城市轨道站点周边的开发项目进行综合测评。

值得关注的是,此次编制组成员包括华为、龙湖集团、戴德梁行、宇恒可持续交通研究中心等业内知名龙头企业及专业机构。

龙湖集团CEO邵明晓在2020年的中期业绩会上曾表示:“龙湖集团在TOD项目的选址、项目获取以及建造和运营方面,已经组建了一个非常强的团队,也积累了很多的经验,在TOD项目方面,具有一定优势。”

龙湖作为中国房地产100强企业,在TOD开发方面,龙湖还是国家标准的参与制定者,也是参与的唯一一家房产地企业。所谓“三流企业做销售,二流企业做产品,一流企业做标准”,从这个意义上来讲,在万亿级的TOD赛道上,行业的队伍和阵容,已经拉开。

04 重庆TOD东风起

关于TOD的规范和标准发布后,全国的TOD势必进入一个加速度。

而值得一提的是,就在重庆交开投与龙湖签署战略合作协议前的4月8日,重庆出台了《主城都市区城市轨道交通TOD综合开发专项规划》(以下简称《专项规划》),着力打造TOD15分钟步行生活圈和30分钟换乘通勤圈。

而在2020年的11月2日,重庆印发 《关于推进主城都市区城市轨道交通区域综合开发的实施意见(试行)》【渝发改交通〔2020〕1664号】,明确了设立城市轨道交通综合开发领导小组,由市政府常务副市长任组长,分管副市长任副组长。

在意见当中,明确了重庆交通开投集团为城市轨道交通综合开发的一级开发主体,并可采取PPP等模式引入社会投资人。轨交站场范围外的综合开发用地,交开投集团可通过市场化方式参与二级开发……

这个想象空间,简直太大。

就在4月13日,重庆交通开投集团发布消息,经过专家组评审,包括微电园TOD示范站,赖家桥TOD示范站,磁器口TOD示范站,马家岩TOD示范站的,首批征集的轨道线路4个TOD城市示范站城市设计初步方案出炉……

目前,位于重庆的中国首个高铁TOD站城一体化项目龙湖光年,已于2020年底正式投用。随着此次重庆交通开投集团与龙湖集团签署战略合作协议,作为战略合作伙伴的龙湖,在重庆TOD东风中,能起到多“快、畅、大、多、重、实”的贡献,值得期待。

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