中国物业市场2020展望：疫情使中国市场诸多类型资产形成投资窗口期

2020年全国物业市场主要预测观点

宏观经济企稳回弹

中国将引领2021年全球经济增长

根据IMF的全球经济预测，2020年全球GDP将下降3%，而中国经济则是1%的正增长；2021年全球经济会反弹至增长5.8%，中国2021年的经济增长预测更将达9.2%。三月份宏观经济已出现企稳回弹势头，中国2021年增速将大幅反弹。

租赁情绪逐渐复苏

市场租赁交易情绪自三月起已随疫情转好而回暖，预计年内需求将逐步复苏。

线上科技引领需求

线上科技、云服务、医疗、金融业等将引领需求的增长，产业园区显示较好韧性，优势将得以进一步体现。

疫情驱动消费变革

整体消费将在年内回弹，电商与生鲜消费带动物流地产需求；而线上与线下进一步融合将加速，驱动优质商场推陈出新。

写字楼市场：写字楼租金均有下调；产业园区展现需求韧性

将迎来高速增长的主要产业

线上科技

在线教育、生鲜电商、在线医疗、在线娱乐、在线办公等类型线上行业已迎来用户数量与活跃度的大幅增长。

根据高力国际统计，这些类型企业确实已在办公楼租赁市场表现出活跃态势。此外，游戏、动漫等有可能发展出新的内容IP，成为未来的产业新增长点。

医药与医疗

疫情加大了对医疗器械、医疗设备、医药等方面的需求，也将促进生物医药、创新药、CRO等市场的增长。

一线城市与重点二线城市中数个产业园区在医疗与医药产业拥有极大的产业优势与基础，如张江药谷，拥有良好的集聚效应，将会进一步吸引医药产业商业办公住房需求。

云计算、大数据、芯片

疫情促进了线上企业与线上业务的快速发展，对5G技术与应用、云计算与大数据提出了更大的市场需求，这又将直接带动各类型芯片的增长与迭代。

各类芯片制造、设计、服务、材料、封测等企业均将将迎来较大的发展机遇。全国多个主要产业园区拥有该几类行业的产业集聚、人才、政策与软硬件配套优势，尤其芯片行业，网络效应极为明显。

保险

中国人均保单持有量远低于发达国家。同时随着中国对外开放加速，尤其是取消金融与保险行业的内资持股比例限制，已使众多外资保险巨头加快了在中国市场的布局。

本次新冠疫情使居民对保险的需求大幅提升。长期来看，居民的保险意识或将随疫情发生转变，这些因素都将进一步促进内外资保险行业的发展。

重点城市写字楼租金均有下调

租户将因此减缓压力

各大重点城市需求均因疫情受到抑制，净吸纳量均处于较低水平。

租赁市场基本维持稳定。一季度空置率保持基本平稳，三月份租赁问询普遍明显增多。

疫情带来租金压力，一季度业主普遍下调租金以吸引与挽留租户，各大重点城市租金均下降。

2020年租金预测普遍为下降，租户压力将因此减缓。

线上科技将引领需求增长。线上科技、健康医疗、云技术、半导体、外资金融等将是2020年主要增长点。

来源：高力国际

重点城市租金未来阶段性承压

产业园区展现需求韧性

产业园区呈现需求韧性。一方面受疫情影响较小甚至有所增长的行业，例如线上科技、医疗健康、新基建等大多都位于在产业园区中；另一方面，国企园区开发平台积极落实租金减免等措施，帮扶中小企业、初创企业度过难关。

来源：高力国际

来源：高力国际

优势促进租赁交易快速复苏。产业园区正展现出其重要性和优势，并且正在向提供更加多元化的服务、软硬件升级和片区价值提升等方向延伸。

来源：高力国际

零售物业市场：市场随疫情好转而复苏；短期内租金均有下降压力

疫情使第一季度零售市场活跃度下降。个别新增供应项目延期入市；市场租赁活动有所下滑，致使空置率有一定程度上升。

全国重点市场租金均承压。除上海外，其他各重点城市租金环比均有不同程度的下降。

随着“疫情”缓解，零售市场逐渐复苏。餐饮和零售业态的需求出现一定程度的好转。市场对国民的消费能力和品牌的发展仍保持乐观。

商场提供优惠政策，与租户共渡难关。各地商场为租户提供不同程度的租金优惠；并采用优惠券、打车补贴等活动形式吸引消费者到店。

来源：高力国际

政府出台多项政策，释放消费潜力。政策出台消费激励政策，加之疫情缓解之后的“补偿性消费”将推动全国零售行业在第二季度的进一步“复苏”。

后疫情时代，探索“新常态”之路。为适应变化，众业主和零售商应快速寻找和开拓一条适合自身未来发展的“新常态”之路。

2020年租金短期下调，但长期保持增长态势。2020-2021年间计划入市新增供应较多集中在非核心区，平均租金会在一定程度上被拉低；而现有存量的租金仍维持一定的上涨趋势。未来2022-2024年间，随着非核心区新增供应的下降，平均租金开始平稳上升。

来源：高力国际

物流仓储市场：未来租金上扬，2020年为投资与租赁窗口期

疫情对物流地产带来短期扰动。疫情对物流仓储带来的短期需求冲击包括：制造业供应链冲击、线下零售暂停、由于缺乏员工导致的在线交易增速放缓、对外贸易冲击。同时供给方面受制于复工以及交通运输受阻而出现成本大幅提升。

生鲜电商和医药脱颖而出。2020春节期间，生鲜电商行业日均活跃用户规模达到1009万，较2019年春节大增91.5%。消费者对生鲜电商运输和配送的时效性要求较高，同时用户的扩大将提高对于重点城市及其周边地区冷链的需求。

一线城市租金录得小幅增长。一线城市核心地段的高标仓依然维持了稳定的租金增长， 中产阶级消费群体带来更多零售需求。

2020年净吸纳量逐步回升。自3月份起客户看仓库需求逐渐回暖，二季度物流仓储需求将出现反弹。同时得益于2019年达成的预租协议，疫情封城期间3PL和电商部门被压抑的需求将在未来二三季度得到释放，同时来自于生鲜电商与冷链物流部门需求的不断增长。

来源：高力国际

短期内，电商行业受到了疫情冲击。但长期而言，疫情期间培养起来的用户群，对电商及物流仓储行业形成利好。

来源：高力国际

数据中心：“新基建”发力科技端基础设施建设

新基建长期利好数据中心发展

3月5日中共中央政治局常务委员会召开会议，会议强调，加快推进国家规划已明确的重大工程和基础设施建设；要加大公共卫生服务、应急物资保障领域投入；加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度。

4月20日国家发改委在新闻发布会上首次明确了新基建的三大范围。

数据中心需求的将爆发式增长。物联网、工业互联网、人工智能以及云计算等均会产生大量的数据存储分析需求。同时5G网络的快速商用也将会促使大量新应用、新场景与相关的海量数据产生。

来源：高力国际

疫情影响与新基建

使数据中心成2020年投资风口

线上办公、远程教育、网络视频游戏以及电商消费等行业产生的信息量、数据存储和处理需求激增，促进数据中心需求。

一季度北上深等一线城市数据中心空置率相对于去年年底有较为明显的降低。而由于能评政策的限制，一线城市的数据中心供给较为稀缺，资本因此积极寻找优质投资标的，使数据中心资本化率有明显下行趋势。

来源：高力国际

大宗市场：汇率稳定以及疫情控制良好，中国成为全球资本避风港

在全球降息和货币政策宽松的大趋势下，中国经济的逐步企稳将给全球投资者带来信心，下半年资金会加大流入中国市场，布局无疫情且经济企稳的市场会成为全球避险的首选。

投资人对中国长期看好的态度没有因疫情发生改变，同时中国市场诸多类型的资产形成投资窗口期，投资者最应关注的是物流物业、数据中心以及产业园区。

来源：高力国际；首选资产类别以蓝色表示