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来源：REITs行业研究
“在行业看来，REITs首先是具有长期和稳定的高分红；其次是低波动性。但从美国、新加坡等市场的经验来看，在极端环境下，REITs的波动性可能并没有很低，尤其是在发展初期阶段。”兴业银行资产管理部REITs业务负责人林凯说。
2020年被很多行业人士认为是中国的REITs元年。4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布相关《通知》，中国公募REITs迈向新阶段。
目前中国首批公募REITs试点的发行准备工作已经接近尾声。但记者采访发现，面对万亿量级的REITs市场，机构投资人关于REITs的波动性，以及分化明显的底层资产等问题仍存疑虑。
万亿量级REITs市场
REITs市场潜力在万亿量级。我国公募REITs在基础设施领域率先试点。国家发改委投资研究所体制政策研究室主任吴亚平介绍，仅从基础设施领域来看，“我国现在拥有约400万亿元的基建规模，其中约120万亿元的经营性资产是有收益的。照此估算，我国基础设施REITs的规模至少可达3万亿~6万亿元规模。”
“如果参考美国基础设施REITs在GDP中的占比，我国基础设施REITs的规模可达3万亿元左右。”中金公司固定收益部董事总经理陈健恒说。
“对投资者来说，最关心的是REITs能否赚钱。REITs产品具有悠久的发展历史，至今全球30多个国家发行过REITs产品。其中，REITs市场规模最大的是美国。从美国市场来看，过去二三十年中，REITs产品为投资者带来了良好的回报，其历史回报水平超过了S&P500指数，且没有出现明显的回撤。长期来看，REITs是比较稳定的资产。”陈健恒说。
“从投资人的角度，我们认为，短期内REITs推出最大的意义在于丰富了投资品类。且REITs与股票、债券等其他大类资产的相关性较低。”平安理财固定收益部创新投资业务负责人孙鑫说。
“真假低波动性”和“分化的底层资产”让投资者存疑虑
虽然市场潜力巨大，且长期看来具有良好的回报，但记者采访发现，当下投资人对REITs资产仍存在顾虑。
首先是如何看待REITs的低波动性。
“在行业看来，REITs首先是具有长期和稳定的高分红；其次是低波动性。但从美国、新加坡等市场的经验来看，在极端环境下，REITs的波动性可能并没有很低，尤其是在发展初期阶段。”兴业银行资产管理部REITs业务负责人林凯说。
孙鑫也表达了类似的观点：“如果投资期限足够长，REITs是具有较稳定收益的金融产品，但如何稀释期间发生的波动是很大的问题。因此，由哪些资金来投，可能比投哪些具体的项目和资产更为关键。”
面对多元的REITs底层资产，如何进行甄选是投资人面临的又一难题。
海外的REITs底层资产类别丰富，包括写字楼、商场、酒店、工厂、房地产、数据中心等。“不动产的存量资产规模庞大，每一类资产的特性、期限和收益特征都不太一样。未来我国的REITs资产类型也将更多元。我们目前的经验主要是关于普通债权的定价和股权的定价。REITs投资需要研究不同资产类别的特征和经济发展模式。”陈健恒介绍。
“REITs底层资产分化严重。以今年为例，IDC和物流地产表现很好，但传统的酒店、写字楼今年表现不佳。”林凯说。
林凯介绍，除了资产自身的运营机构，以及有过相关领域配置经验的私募机构和保险机构之外，行业整体对REITs及其底层资产的研究储备很少。“包括银行在内，都缺乏甄别REITs资产风险的能力。”
对REITs资产的投资策略与资金属性也非常相关。“由于REITs资产的流动性并不高，除了长期资金如保险资金、养老基金之外，一般的资管机构进行投资决策时也会关注REITs资产的交易价值，如相关标的是否处在‘风口上’。”林凯说。
个人投资者在REITs市场中占比高 投资者教育亟需进行
个人投资者将在REITs市场中占据重要比例。陈健恒介绍，以新加坡市场为例，新加坡鼓励个人投资者投资REITs产品，不仅不设投资门槛，还规定个人投资REITs不征收分红和资本利得税收。根据新交所发布报告，新加坡REITs平均股息收益率为6.3%。从数据来看，REITs为投资者带来了高于股票指数的回报。
行业认为，当下亟需对个人投资者进行教育。
“我们将REITs定位成一个具有中等波动性，但流动性相对较差的股票品种。从第一批试点来看，REITs对应的基础资产的收益相对稳定，但作为金融产品上市以后，一定会随着市场的波动而波动。”孙鑫说，“从流动性角度对个人投资者在前期销售中加以引导和支持是必要的，避免以后出现更多的问题。
“投资者的群体培育需要时间。日本早期REITs市场拥有大量散户，并将REITs当做股票来炒，如‘打新’等。‘打新’等行为带来了资产价格的大幅波动。对于REITs来说，如果发行结束后价格波动太大，无论是涨或是跌，都将带来其后续的融资困难。日本用了差不多两年的时间，才使得REITs平稳到相对合理的价格。”上海和逸信息董事长庞阳说。
来源 / 新华财经
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