12月27日，易居房地产研究院发布《2019-2020年度全国房地产市场报告》。
报告展望2020年房地产市场指出：在“增长速度换挡期、外在压力阵痛期、前期泡沫消化期”三期叠加的特殊背景之下，2020年虽然政策见底趋松，房地产融资稳中有松，但全国总体市场仍将探底，且难以明显反弹。行业特征可以概括为：探明底部，跌多涨少。
此外，报告预计，明年全国区域分化会更加明显：市场降温较早的一线和强二线、东部都市圈等地区市场将企稳，部分指标小幅反弹；而市场降温较晚的弱二线、广大三四线等地区，市场将继续降温、探底；就最重要的指标房价而言，全国下跌城市数量将多于上涨城市数量。
报告从政策、供给端、需求端、价格端几个方向对明年的房地产政策进行了分析预判，具体来看：
1、政策方向：房住不炒定位不变
2019年中央经济工作会议明确，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。该表述明确了2020年中国楼市的定位、发展机制和目标。
2、供给端政策：强化三种住房的发展
我们从住房发展的角度，研究供给端的相关政策。根据中央经济工作会议的精神，实际上在保障房、老旧小区改造和租赁住房等方面会形成各类新的支持政策。
第一、保障房。2020年将加大城市困难群众住房保障工作，住房保障建设的力度不会放松。尤其是2020年要全面建设小康社会，关于住房小康的概念也会增多，保障房建设也将成为房企拿地投资中所需要关注的一项内容。
第二、老旧小区改造。2020年老旧小区改造的力度明显会强化，各大城市也将继续加大试点和对标杆项目推广的力度，包括电梯加装、停车位设置、管道改造等领域会形成很多新的投资机会。而相关的配套政策也会跟进，如公积金提取、财政补贴等内容。
第三、租赁住房。虽然2019年租赁市场的发展面临很多问题，但是预计2020年依然会发力，这和租售并举的发展目标是有关的。预计在土地的供应和保障、产品的创新等方面会有各类新举措。比如在产品创新领域，包括人才租赁住房、蓝领公寓住房等，会成为供给端发力的重点。
3、价格端政策：稳价格导向不变
2020年对于房价的管控依然会继续，将继续强调稳房价的概念，不过这也会基于不同的房价周期而调整。随着市场降温，部分城市的新房限价有望放松。同时，后续对于房价变动的考量，会更多考虑各地的楼市等情况，尤其是各地的GDP走势、CPI走势、居民可支配收入、楼盘成交结构等。同时对于一些高价土地的项目，价格管控也会更加灵活。
对于大家最关心的房地产市场价格，报告预计：
1、全国房地产开发企业土地购置均价预计上涨2%左右
2020年全国房企土地购置均价预计将小幅上涨，涨幅在2%左右。
数据来源：国家统计局、易居研究院
主要原因：一是2020年楼市整体仍处于下行周期，开发商资金面相对紧张，在购地方面的谨慎态度不会改变；二是从地价房价比来看，2013至2017年积累了较大的地价泡沫，2018和2019年地市略有降温，2020年还将继续降；三是地价易涨难跌，本世纪以来只有2011年出现微跌。
2、全国商品房成交均价预计上涨5%左右
2020年全国商品房成交均价继续上涨，预计全年涨幅在5%左右。
数据来源：国家统计局、易居研究院
主要原因：一是预计2020年全国楼市继续降温，成交价也会走弱；二是与具体城市不同，全国房价具有很强的黏性，易涨难跌，本世纪仅在2008年全球金融危机时微跌，因此在不发生经济或金融危机的情况下，2020年全年仍将呈现上涨态势；三是由于价格变化滞后于成交量，2018年和2019年全国商品房销售量增速均已接近0，市场相比前几年已明显降温，预计2020年将类似2014年，成交量下跌的同时价格将继续上涨，但涨幅相比今年会有所收窄。
3、70城二手房价预计下跌月份数多于上涨月份数
2020年，预计70城二手房价下跌月份数将多于上涨月份数，全年环比涨幅以负值为主，年中前后可能见到跌幅最大值。
数据来源：国家统计局、易居研究院
主要原因：一是从市场规律看，截至2019年11月，本轮房地产周期房价已经上涨了56个月，相比过去几次短周期时间更长，幅度更大，因此也必然会经历较长时间的房价调整阶段。目前无论从土地市场、新房市场还是二手房市场来看，都已经显现市场调整的拐点，预计明年初70城二手房价开始下跌。二是本轮房地产周期跟以往有所不同，商品住宅库存去化明显但并未明显回升，整体水平不高；同时，整体货币环境从2018年就开始趋松，本轮影响CPI上行的核心因素猪周期预计将在2020年下半年回落，届时货币政策将有更大的空间，年中左右房价可能跌幅收窄。综合考虑，在当前“稳”的预期下，房价最大跌幅较难达到2014年下半年的水平，房价调整将相对缓和或者经历更长的盘整时间。
红星新闻记者 李伟铭 白兆鹏
编辑 郭宇
