燕郊商住三天光盘,我见证了卑微的北漂刚需

发布时间: 2020-12-02 18:23:19 来源: 腾讯

蛋壳的事件发酵了一个月,那些被房东赶走的年轻人不知道怎样了?

房叔最近在朋友圈刷到一个燕郊新盘,首付8万起,民水民电通燃气,居然还是个地铁房。

这莫非是上天给年轻人关上了一扇门,又打开了一扇窗?

朝阳、通州工作的年轻人,全款30多万买套小房子,从此告别万恶的二房东,岂不是很香?

今天房叔来聊聊,燕郊值得买吗?

1

这个盘叫福成理想汇,先说明房叔的文章没有任何安利性质。现在愿意去北三县买房的人已经少很多了。

北三县是怎么火起来的?

作为河北省的飞地,北三县夹在北京和天津中间,距离北京非常近,可以承接北京人口的外溢需求。

居住在北三县,尤其是燕郊地区的北漂,可以驾车到潞城地铁站,然后转地铁;或者坐930、817、814公交车直达国贸。这两种都实现了跨城通勤,比起固安、甚至天津都在绝对距离上近一些。

2016年-2017年,乘着北京房价高企的东风,北三县房价翻了一倍多,炒房客闻风而至。

那时候,燕郊均价达到3.5万,个别楼盘成交价甚至上过4万;大厂均价达到3万;香河2.5万。

北京的街谈巷议里也流传着到北三县买房的神话,没有被套牢在燕郊的北京老太太不足以谈人生。

似乎只要抱紧北京的大腿,北三县就能起飞。

但随之而来的史上最严限购政策,让炒房美梦里的北三县,房价近乎腰斩。

非本地户籍需要缴纳三年社保,才有1套房的购房资格。至今政策以及实行三年,依然没有松绑的势头。

3万多的房价忽然跌到1万7,曾经在燕郊大街小巷活跃着的中介也逐渐销声匿迹。

高位接盘的炒房客有的割肉,有的断供,有的被套至今。

炒房是不可能炒房的。

一个投机的套利空间出现了,会如何调节?要么用市场的手段:投机的人太多将导致利润被平均化,最后回归市场价。要么就用行政的手段:最严格的限购,让炒房客割最狠的肉。

从此燕郊给人留下一个印象:韭菜田。

2

说回到这个项目,福成理想汇。

最大的优点,一是不限购,二是价格足够便宜,三是有地铁。户型没什么可说,配套也和北京的项目不在一个量级。不过地处燕郊商业比较发达的地段,满足生活所需还是没问题。

周边的二手盘“燕京航城”、“夏威夷北岸”、“东方夏威夷”、“纳丹堡”、“理想新城”等等这些住宅的均价在1.7万。相比之下,福成理想汇8000-10000元的价格就很有优势。

然而一看关键词LOFT,稍微懂行的买家都知道,这是一个不值钱的商住。

就算你民水民电还通燃气,就算你的户型和民宅差不多,甚至能上学,它也是商住。

商住一旦转手就要缴纳大量的税费,二手的商住更加不值钱。这就决定了,这个盘的主要客群只能是刚需自住。

有人问,全款买下了租出去合适吗?这也是一种投资啊。

那你就要考虑租售比的问题。

据房叔所知,当地的产业并不多,可能曾经最发达的是房产中介行业。

在这种情况下,还有多少人会选择在燕郊租房?毕竟燕郊的定位,就是北京的睡城。

基于以上的因素,不少房产大V都下了结论:这房子不值得买,燕郊不值得投资。

在这里房叔要唱唱反调,对真正的刚需来说,房子没有值不值得,只有合不合适。

正在修建的北京地铁22号线,从朝阳通到平谷,途径燕郊市区。这个项目就在地铁神威大街站附近,虽然项目说直线距离1公里,但实际骑共享单车也在3公里以内,可以满足通勤需求。

以前家住燕郊的北漂不得不面对清晨大巴的长队,每日接受进京检查,特别是疫情期间检查更加严格。现在居然共享单车接驳地铁直达公司了,这体验不要好太多!

你就说这个广告语吧,“让房子回归居住本质”,“让每一位北漂人都能买得起房”,房叔听了眼泪掉下来。

一个商住公寓,本质是商业属性,却肩负着让房子回归居住属性的重任,扛起了房住不炒的大旗。

首付8万的刚需,是真的刚,打工人钢铁般的意志那种“钢”。

没有钢铁般的意志,怎么每天面对早上6点的朝阳?想上车的朋友似乎已经来不及了。听说1700多套房,三天售罄。

3

最后我们再来吃一个开发商的瓜。

对购房人来说,最大的黑天鹅就是交房维权,只要最后开发商顺利地保质保量交房,叔就没什么苛求。

因为这个房子太便宜了,放在商住里都还便宜那么一两千。

一般来说,打折的房子,要么是产品品质上有硬伤,要么就是开发商着急回款。

叔查到,福成的确缺钱。

据网上公开信息披露,2019年,福成集团涉嫌逃税漏税,相关资产已经被冻结。

福成的老板叫李福成,最早卖香油、养牛起家,后来转入房地产开发。燕郊几乎一半的房地产都是福成开发的,因此老板也有外号叫“李半城”,也有人叫他“燕郊李嘉诚”。

李福成是燕郊楼市最大的得益人。

他2002年成立河北福成房地产开发公司,主打北漂人群,以低成本、低价格策略迅速做大。

2008年危机过后,燕郊房价因北京限购而飞速上涨。福成相继推出上上城、青年城、福成公寓等神盘,多个项目从房价4000元起步,一路卖到了40000元。

其开发的上上城项目,容纳了近8万人口,号称“河北最高密度楼盘”,一度创下“十个月55亿元”的销售神话,在福成集团年营收中占比过半。

凭借往年的业绩,相信福成集团在燕郊当地有足够的知名度和信赖度。

但是福成这两年不太行了,叔查阅资料推测有三方面原因:

一是福成大力发展的殡葬产业遇到了滑铁卢。

大家可能还不知道,福成是“殡葬行业第一股”,既做阳宅的生意,也做阴宅的生意,阴阳通吃。

福成股份披露显示,其2018-2019年殡葬业务毛利率高达87.96%与87.14%。如此高的毛利直追茅台!

财报显示,福成股份2019年墓位销售2670个,平均6.9万元一个。

2019年,殡葬业务为公司贡献了1.85亿元的营收,毛利率高达87.14%。而2020年上半年,公司殡葬服务业的营收为0.34亿元,同比下滑超75%。

官方解释是,在殡葬行业方面,由于客户入园率下降很大,祭祀也大多采取线上云祭祀方式,所以利润受了很大影响。

第二,家族房地产业务遇到了一些不太好说的问题。

在房价飞涨的这几年里,燕郊地价的上涨却相当克制。2013年成交的楼面价约每平米 500元,到2018年也只上升到2300元左右,与房价形成巨大落差,也使燕郊的地产江湖暗流涌动。

第三,掌门人的更迭对家族企业的走向有着重大影响。比如大家熟悉的新城。

2014年,时年68岁的李福成辞去上市公司所有职务,将福成股份交给儿子李高生接管。此后,福成房地产逐渐淡出人们的视线。

但是儿孙们似乎不太省心。

维权问题也屡屡见报。

2018年,72岁的李福成重出江湖,似乎寄望借房地产实现新的突破,带领公司走出低谷。

2019年就出了股权资产被冻结的事,至今依然深陷危机。

据中介介绍,福成理想汇的交房日期是2022年10月,不知两年的时间够不够福成集团盘活现金流,交付令人满意的房子。莫要辜负刚需的辛苦钱啊。

上周,房叔写了深圳手持千万资金的刚需,一份认筹金就要交350万;今天房叔又写了北漂刚需,每天2个小时的单程通勤时间,入住首付只要8万多的燕郊公寓。

刚需与刚需之间,竟然天壤之别。

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