北京楼市这波见底了吗?

发布时间: 2021-11-23 15:25:40 来源: 新浪

15号,官方发布10月全国70城房价情况。

数据显示,10月份,一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%,与上月相同。其中,北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。

单独拿出北京10月二手房数据也能明显感受到市场降温:

2020年0月-2021年10月二手房网签量

另一边,新房市场虽然价格没有跌幅,但是10月北京第二次集中供地流拍率达60%之多,这样的表现也让整个市场察觉到了一丝凉意。

那么,北京楼市见底了吗?北京房价见底了吗?

咱们先来看看真实的市场反应,近日,中国证券报就北京楼市真实市场做了调查:

1、新房市场特价房源增多。

据售楼处营销人员介绍,有些项目推出以来,每个月都有2-3套特价房吸引客户来现场看房。但最近几个月,每个月都有10余套特价房。

此外,有的项目还延长的促销活动时间,更有某头部开发商拿出满减、家电礼包,甚至万元左右的车位购置礼包等真金白银的吸引购房者。

2、刚需成为去化的主力军,豪宅市场价格坚挺。

为吸引刚需客户,低总价房源成为开发商抢夺市场的关键,这类房源成为年底降价促销的重点产品,不过集中在北京南边,近郊地区居多。

反观豪宅市场,促销情形就要少很多。精品合院、别墅、叠拼等报价数千万元起步的高端房源目前报价坚挺,达到营造这类房源高端、保值的氛围。不少中介在这类房源的报价后面特别标注了价格持续时间,有的房源价格甚至不降反升。但从成交量看,基本处于有价无市。“客户群体较为集中,降价也难以提升销量,因此不降反升。”有豪宅代理销售人员对记者表示。

3、二手房议价空间增大。

记者调研北京二手房市场发现,不少业主对购房客户的资质、首付比例、贷款方式容忍度较高,议价空间较大。位于大兴区天宫院片区销售人员也表示,现在市场成交整体不佳,挑客户的业主很少了。

4、但从挂牌价看,价格未见明显下降。

据二手房经纪介绍“挂牌价是由业主心理预期和市场已有的成交价这些因素共同促成。除非急售,业主一般会在同户型、已挂牌房源报价基础上,小幅增加自己的报价。比如,同一小区别人报价500万元,如果房子差不多,新挂牌业主的报价通常会稍高于这个价格,或者基本一致。”如果市场成交不佳,中介通常会督促业主下调价格。而业主不下调价格的房源曝光度会下降,成交时间会拉长。急售业主一般紧贴已有成交价进行报价。

综上,新房推出特价房加快去化,二手房网签量下降,却有部分业主僵持在那里,整体表现,二手房挂牌价并未明显下降。

为什么会出现这样的现象呢?

1、新房供应结构变化改善扎堆,刚需价格水涨船高

首先,咱们得肯定一点,北京房地产市场不缺需求。

不同于广州深圳,北京房地产市场政策可以说全国最严,政策挤压之下,炒房的泡沫几乎不存在,刚需需求量旺盛,这一点从每年大量成交数据可窥见一斑。

但是2021年两次集中供地却带来了变化:

首先是刚需房源稀缺,价格水涨船高。北京土地供应开始要求套内7090,89平三居的极致产品逐渐消失,100平米以内的刚需产品占比越来越低,再加上新房均价略高,刚需想低首付上车难度加大。其次,刚需集中的北部区域供应减少。数据显示,北京供应的土地项目40%集中在南部,东部占据了30%,而北部区域只有20%左右。但市场需求则相反,北部区域占据了全北京40%以上的需求!这也就能理解为什么南边刚需项目打出特价房源加速去化了。

2、楼市调控升级,影响市场情绪!多校划片落实+二手房指导价+信贷收紧

今年初顶级学区房暴涨引来专项调查,6月东西海多校划片落实,一时间多少学区房重创,房价一夜暴跌百万,北京炒学区房的市场凉凉。

8月北京限购再收紧!离婚买房被限制,这一波主要影响改善。

9月,海淀29个小区在行业协会倡导下发布二手房指导价,比起行政命令,这一招温和许多,但是实际效果却不含糊,北京二手房指导价上了热搜,中介机构连夜下架报价过高的房源,市场上购房者也不太愿意接受高于指导价的报价……

这一系列操作稳住了北京上半年一波高涨的情绪,消减了“帝都永远涨”的光环,也肯定挡住了非刚需买房的种种冲动。

不过让市场速冻的原因,还是信贷的收紧!

6月全国购房者陆续反应贷款时间拉长,8月北京购房者也受到影响,部分银行表示贷款额度收紧,贷款审核周期变长。房贷不放松,市场失去流动性,开启速冻模式。不仅二手房,新房也受到了连带影响。不少卖一买一的购房者也被卡住了,名下的二手房因为没有人买,资金收不回来,无法置换新的事,中介都司空见惯,已至网上看到这样的调侃:

综上,我们不难看出,北京购房的需求不是没有,是被压制了。从楼市周期看,如今这个时候绝也对不是峰值!大概在什么位置,等等看11月二手房网签量会更明确。

最后,市场都“救市”了,

是“见底”的信号吗?

11月,市场上“救市”的声音高起。

11月10日,人民银行公布最新数据显示,全国个人住房贷款发放提速。

11月10日,证券时报头版,报道中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。

银行间市场债务融资也是房企债务融资的重要渠道。但自从去年三道红线后,境内发债的节奏明显放缓,尤其是今年6月份后,大部分房企遭遇信用评级下降,境内发债几乎停滞。为了防止房企资金链进一步恶化,有参会人士透露,金融机构会通过债券投资等方式重新为房企“输血”。

政策看着热闹,但是在“房住不炒”的大前提下,以上一切措施的目的是防烂尾、保交楼、保刚需。

所以哥们并不赞同“救市”一说,因为官方“救”的是民生,房地产市场依旧不能过热。

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