麦田房产分析师:未来几个月北京房价怎么走你的买房逻辑要更新了

发布时间: 2021-10-28 15:25:52 来源: 新浪

2021年中国楼市,恒大是绕不过的一个关键词。曾经的第一房企,2020年还卖了将近7000亿房子的恒大,陷入债务危机,多个城市的项目一度停工。

于是很多人发出疑问:房子还能买吗?

今天就和大家聊一聊这一轮全国房产行情,以及北京楼市近期的一些变化。

01 被“上了锁”的房价

中国的这轮行情,在2020年从深圳开始启动。

整个2020年,深圳楼市的基调只有一个,那就是抢房:全年28个新盘带来36次日光,二手房成交9.5万套,创下4年来新高,2020年涨幅前50的小区房价上涨均超过30%。短短几个月,深圳房价迈入7万+时代。

之后,广州、东莞、上海、杭州、宁波市场也开始走热,西安、成都、武汉、南京、合肥……甚至连青岛、济南这种阴跌两年的北方城市,都在2021年开年迎来了楼市小阳春。

但这轮房价上涨跟前几年有一个最大不同:政府的调控落地极快。

2020年3月深圳房价开始抬头,7月政府就发布了“7.15新政”,落户不满3年需连续缴纳5年社保才能获得购房资格,2021年2月,进一步加码,发布二手房指导价。严格的指导价执行,加上银行收紧房贷,将深圳二手房市场迅速冰封。到2021年9月,深圳二手房成交量只有1635套,进入“1”时代,连续6个月下跌。

2021年8月,杭州也发布限购新政,落户杭州市未满 5 年需连续缴纳 24 个月社保,方可获得购房资格;而非户籍家庭,需连续缴 48 个月。这一政策效果立竿见影,杭州9月二手房仅成交3784套,创下2020年2月以来历史新低。

全国政策方面,2021年1月,对开发商正式执行三道红线,降负债,降杠杆;2021年2月,全国22个重点城市全部采取集中供地,限制高价地;2021年3月开始,全国商业银行严查经营贷、消费贷进入楼市……

通过一系列的组合拳,中国房价整体的上涨势头被遏制。“房住不炒”提了四年多之后,市场的逻辑已经发生了根本改变。

国家统计局披露的70个大中城市房价数据显示:8月份,70城二手房价格下跌数量为34个,上涨的有27个,持平的9个。五年来,二手房下跌城市数量首次超越上涨城市。

整体来看,头部城市的市场情绪正在急剧转换,短短几个月时间,市场就踏入震荡向下周期。

02 北京,没有独立行情

我们再聊一聊北京市场。

北京这一轮行情,自去年末开始启动。

春节过后,北京楼市迅速变热,买卖双方的热情都很高,东西城对口优质小学的房子,房东都在待价而沽,说隔夜就涨价一点都不过分。

有回龙观的业主说:“春节过后,小区内带看的中介一波又一波,已经好几年没见过这场景了。”

在核心区,基本是普涨,很多板块同比去年,涨了15%以上。像东西城,还有西北旺、望京这种产业基础比较好的片区,有些小区的高点涨幅甚至在30%以上。

简单总结年后的市场就是:优质板块优质房源基本普涨一轮,局部出现过热现象,但整体大行情未溢出到郊外板块,就被政策压制。

进入九月份,北京的雨一直下一直下,雨量比往年偏多7成。雨一多,仿佛大家也不愿意出门看房了。据部分门店反馈,最近愿意谈价的业主增多,再加上近期银行信贷收紧,市场已有向买家倾斜的走向。

市场数据也佐证了这一点。9月份北京二手房成交仅12575套,和3月份的2.2万套成交量相比,几乎腰斩,即使环比8月份,也下跌了21%。麦田数据监测也显示,今年国庆7天小长假,带看量比去年同期多了5%,但成交量却下滑近20%。

市场需求还在,但大家买房已经没有那么着急了。

03 拐点已至,是机会吗?

市场情绪是有惯性的,北京楼市今年的“金九”没了,“银十”大概率也来不了了。

面对市场变化,购房者该如何选择呢?

当下的北京市场,限购、限售、限贷等政策层层叠加,单纯的投资客已经没有多少机会。前些年那种动辄几倍的收益率,在下个十年,几乎没有复现的可能。

但有自住需求的购房者,要学会在这样的市场发现机会。

相对于深圳和上海,北京现在的房价基础更牢固。北京的上一轮房价暴涨始于2015年,在2017年“3.17”新政前达到顶峰,随后长达近四年时间,从大盘来看,整体处在一个震荡调整的状态。

从2016年开始到2020年这5年,北京的房价在5-6万元线筑了一个非常稳定的底。

数据来源:北京住建委官网

在这个价格线上,2016年成交了26.8万套二手房,2017年13.4万套,2018年15.2万套,2019年14.3万套,2020年16.5万套,总计86万套。如果再加上今年的成交量,总计超过100万套二手房都在这条均价线附近成交。

借用股票市场的概念,5-6万均价线实际就是北京二手房均价的支撑位,是市场密集成交形成的。2016年北京二手房均价突破5万之后,再也没跌破过这个数字。即使2017年“3.17”之后房价最低的2018年5月,二手房均价也有5.6万。

明确了这个概念之后,在北京的买房逻辑也要更新一下了:

抱着“买涨不买跌”的观念,极有可能选不到合适的房;震荡调整的市场,才是刚需更好的上车机会。

如果等市场热起来你再去看房,你大概率会遇到这样的场景:带着有限的预算去看房,看完房就碰上房东涨价,好不容易看到了合适的房,因为付款条件不如别人理想被拒绝。看房越多,就越焦虑。市场甚至给不了你一个月的看房时间,因为你会发现,晚买一个月,你的首付款可能要被迫增加几十万。好房轮不到你,于是被市场情绪裹挟的你,来不及过多思考,只能退而求其次,选择一些只能满足你50%硬需求的房子。最可怕的是,有些初次买房的人,会因为这种市场氛围而脑袋发热,选择一些有市场硬伤的房子,这种房子在市场好的时候可以找到接盘侠,一旦市场转冷,可能就真的变成“不动产”了。

刚需买房,两点最重要,一是流通性,二是满足居住需要。在震荡或者下行的市场,挂牌房源增多,市场会给我们更多的时间和机会,去选择真正符合自己需求、甚至是超出预期的房子。

对于卖房后置换的人来说,也是同样一套逻辑,但当前需要注意一点,目前银行放款周期拉长,需要排队等待,有的银行可能需要四个月以上,要给足衔接时间。

有时候市场调整给的机会,要果断抓住。从现在一直到春节,就是你挑挑捡捡的好时机。

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