据贝壳研究院统计，从2017年至2020年，关于商品房购买合同的民事纠纷共计49万余起，且呈逐年上升走势，2020年已上升至15万余起。为减少购房纠纷，多地从取地、施工以及销售管理阶段纷纷出台提升项目品质的相关政策，倒逼房企注重产品力及成本管控能力。
从取地阶段来看，建设品质和企业资信成为高标准取地的衡量标准，未来品质类政策或将成为土拍标配；从施工阶段来看，今年在精装修分户验收的基础上，新增了配套优化以及智能化交房要求，精装品质体系再度升级；从销售管理阶段来看，以杭州为例，此轮现房销售的竞拍要求为前期品质交房的延续，客户认可度较高，此次土拍规则更加明晰，“所见即所得”是对品质验收端的最高管控，未来经过市场检验、优化的模式或将在更多城市推广。
目前品质类政策正朝着不断细化、量化的趋势发展，这更利于政策落地以及后期的监管，而当前一二线等高能级城市提出的环保相关的品质类政策或将成为引领，是各地品质交房的长期推进方向。未来随着品质交房的不断深化，有望全面改变当前房企“高周转、轻质量”现状，完善市场秩序，构建商品房良性发展格局。
一、高标准取地：建设品质和企业资信成为高标准取地的衡量标准
1.建设品质：“定品质”落实质量要求，“竞品质”引领绿色环保，品质类政策或将成为土拍标配
2020年12月31日，北京市规划和自然资源委发布《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》，首次提出采用“竞地价+竞政府持有商品住宅产权份额+竞高标准商品住宅建设方案”方式， 今年5月底北京市首场土拍中首次实行“竞价+竞高标准商品住宅建设方案”竞拍规则，随后7月22日，北京的房地联动机制得到住建部房地产市场监管司司长张其光高度肯定，并号召在全国范围内推广。
随后，成都、杭州、南京等地纷纷跟进品质住宅相关政策，各地提出的有关品质类的政策大致分为三类：提品质、定品质以及竞品质。其一，提品质的代表城市为东莞、金华、银川和徐州，以二三线城市为主，提品质条款主要在土地出让方式中体现，但缺少实施细则；其二，定品质的城市包括成都和南京，其对项目的质量、品质、使用功能均有明确规定，并将定品质的要求前置到土地出让合同中，南京还要求在房屋销售现场对规划品质进行公示。其三，竞品质的城市包括北京和杭州，“竞品质”阶段着重考量绿色建筑和装配式建筑等方面的实力，除严格要求竣工品质外，北京还要求竞现房销售，杭州直接要求现房销售。
总体来看，二三线城市的“提品质”内容有待明确、细化；强二线的“定品质”明确项目质量要求，为各地落实品质类建筑的短期发展方向；一线和强二线的“竞品质”着重绿色环保建筑，起到引领作用，为各地长期发展目标。土拍环节融入三种品质类政策，都是为了防范房企因快周转带来产品品质下降，损害消费者权益的情况发生，未来品质类相关政策或将成为土拍标配。
数据来源：贝壳研究院整理
2.企业资信：房企资金规模和健康度成为考量房企取地资格的硬核指标
从全国范围内来看，今年7月底，网传重点房企买地金融被纳入监管，不得超过年度销售额的40%，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。也就是说未来有资格取地的房企的销售额、资金规模的门槛将提升，那些业绩不佳、资金周转不健康的房企的取地资格也在减弱。
从城市维度来看，据贝壳研究院统计，今年成都、杭州和南京均出台过有关房企取地资格的政策，杭州提高参加拍地企业资金门槛，要求参拍企业资金达到“5000万保证金+20%起始价的竞买保证金”；南京通过提高竞买企业开发资质的方式，保证开发企业有实力、有能力履行包括规划品质在内的土地出让合同约定；成都直接限制同踩“三道红线”的开发企业或发生严重失信情形的开发企业参与土拍。这都体现出为实现品质项目的建成，从房企取地阶段，便提升门槛，筛选出具备开发品质项目能力的房企。
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二、施工品质：在分户验收的基础上，新增配套及智能化要求，精装品质体系再升级
2017年4月住建部明确要求到2020年新开工全装修成品住宅面积要达到30%，随即湖北、河南、山西、辽宁、成都、天津、江苏等地均发布了精装修交房的政策，精装修交房政策在全国多城铺开，对于精装修品质的要求也呈逐年优化升级趋势。2019年8月宁波推出购房人监督机制；12月武汉明晰了精装房赠送部分，旨在规避开发商利用精装房变相加价的现象；2020年5月海南省推出“分户验收不合格将不得进行竣工验收”，绑定竣工验收，精装房品质验收愈发严厉；今年6月成都提出精装修必须安装智能家居系统，实现入户门锁、可视对讲、燃气监控、空调、采暖和新风等设施的智能控制等，精装修品质体系再升级；8月银川提出在严格控制精装房标准基础上，优化配套设施建设，切实满足群众高质量的居住需求，高质量居住理念被提出；可见，在保证精装修品质交房基础上，今年的精装政策推出居住配套、智能家居等更高阶的精装要求，旨在实现高质量居住的目标。
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三、销售管理：现房销售模式经过市场检验再延续，旨在实现所见即所得，保障购房者权益
1.多地设置样板间细化、量化管理指标，利于实现项目开发的规范管理
据贝壳研究院不完全统计，近年来浙江、武汉、成都、北京等多地均发布了关于样板房展示标准以及展示期限的政策，其中多地要求样板房自集中交付起3个月内不得擅自拆除、出售，未来或成标配。今年成都更是新增经属地住建部门检查同意后，开发企业才能关闭各类样板房的要求，北京对样板间交付提出“三个一致”的要求，同时规定企业应在竣工验收前开展不少于2次的“工地开放日”，规定的量化有利于对项目开发的规范管理，对房屋销售各环节的标准以及主体责任进行了明确规定，对此前存在的“交房货不对板”、“沙盘展示与实际不符”等问题提出了具体可执行的检验依据和标准。在行业整体利润率持续下行的条件下，为避免出现为降低成本或压缩工期，降低产品品质、减配而损害购房者利益的情况出现。
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2.现房销售：杭州试点地块要求现房销售并非首次，上轮现房销售获得客户认可，此次土拍规则更加明晰，未来优化后的模式或将在更多城市推广
据贝壳研究院不完全统计，除2020年海南省明确提出“新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度”外，多地也曾在一些试点地块上推出过现房销售模式，如2017年3月杭州发布土地出让新规，其中，“当溢价率达到50%时，地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售”一条，为杭州首次提出“现房销售”的规定，这种所见即所得的交房模式获得了客户的认可，但当时没有明确的限价政策，开发商抱着赌限价放开的心态激进取地，最终导致亏损。后来由于多种原因，同年8月14日，现房销售的规定未再推进。在今年7月，杭州在第二批住宅用地集中出让公告中公布各区域筛选出一宗试点地块，再次启动试点地块现房销售，此次现房销售的不同点在于土地出让时已经明确了未来可以销售的最高均价，引导开发商理性取地。但就目前市场表现来看，从房企端，受“三线四档”管理影响，房企资金流本就紧张，对现房销售模式的接受度较低；从客户端，品质交房是对验收端的最高管控，真正实现所见即所得，客户认可度较高。未来，在保障住房品质的基础上，取地规则或将朝着更符合市场规律的方向调整，保障购房者合法权益，构建商品房良性发展格局，优化后的规则模式或将在更多城市推广。
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