哈喽大家好，我是血拼哥，
今天给大家测评一个单价3.8万左右，有72平两居的限竞房，嗯是的，是一个即将绝迹的限竞房项目。
2020年供地开始，帝都的新房面积越做越大，单价也上了一个台阶。
随着限竞房去化走进尾声，五环外新房门槛价已经从5万+来到6万+，有些地方甚至突破了7万+！
亦庄河西区均价7万+的中海甲叁號院入市就封了神，4个月，据说就创下了55个亿的认购金战绩。这个项目大家可能不了解，在它南侧就是亦庄，均价3万/平的共有产权房亦城亦禧家园。
如此行情，刚需怎么办 ？
最近，通州限竞房亦庄金悦郡北区开盘，作为该区域均价3.8万左右，还有60平一居和72平两居户型的新房，总价230万起！可以说价格非常“刚需”了。
亦庄金悦郡位于千万豪宅和亦城亦禧家园东南侧。不过除了价格，这个项目还有其他可取之处吗？优点槽点如何？
别急，下面好好给你分析！
基本信息·亦庄金悦郡
开发商：金融街、首开、通投
户型面积：72平两居，87平三居，118平米四居
价格：政府限价45446元/平（精装交付）
容积率：2.2
交房时间：2023年6月-10月
总户数：约1700户，小高层和洋房（车位配比1:1.3）
剩余套数：991套（北区）
金悦郡由金融街、首开、通投三大品牌国企联合开发，分为南北两个地块，容积率2.2，这个数值尚可，比不上一般花园别墅和墅质洋房的均值1.5，在小高层项目中属于中等。
主力户型72平大约280万，首付100万出头。
是个很大的社区
项目优势-低总价+户型
01、中小户型偏多，低总价
四种户型，从72平到118平，刚需到改善都能满足了，其中不乏一些亮眼的设计，多个南向飘窗便是其一。
72平两居室，总价约280万。
比较吸睛的是南向6.6m的面宽，附赠的两个飘窗视野不错，采光良好，餐客一体的设计更为通透，卫生间干湿分离，私密性更高，两个卧室面积都很大，空间利用率比较高。
缺点是户型不够方正，南北也不够通透。
87平三居室，总价约350万。
户型方正，南北通透，采取了时下最受欢迎的三面宽设计，南向两间卧室+一间客厅，面宽巨大，阳光充足，且附赠的三个飘窗让视野更加开阔
三间卧室位于房子三个角上，私密性很高。厨房的空间尤其充裕，餐厅和客厅中间没有遮挡，空间感十足，甚至可以自己设计一个西厨。
这套87平三居室户型更加瘦长，最为引人注目的便是南侧客厅的巨大L型飘窗，可以达到270度采光和观景的双重体验，设计新颖，样板间一放出便吸引了大量关注。
主卧套房设计，私密性更高，也有一个南向飘窗。其余构造与前两个户型差不多，餐客一体，客卫干湿分离，空间紧凑。
118平四居室，总价约470万。
同样也是三面宽设计，户型全明，南北通透，南向超过10m的大面宽加上三个飘窗视野极好，采光量大。玄关连通餐厅，餐客一体，空间充裕。
四间卧室分布于房子四角，私密体验更高，主卧套房。这套可能更适合有改善房需求的购房者。
除了上述四种已经公布的户型外，血拼哥打听到还有一种60平一居室的变异小户型在售，首付大概占总价35%，约84万。
北区近日才拿到预售证，房源尚充足，且同样遵循70/90政策，根据年初开放的南区两居室600余套的数据，这次北区开放的两居室数量应该只多不少。
02、周边配套可以
亦庄金悦郡的预售证上仍然写着通州区，有传言马驹桥镇这一块会被划入亦庄新城范围，但是没有官方证实都是骗人的，大家还是要留心 ，抱着划归亦庄买的，就算了吧。
生活购物
金悦郡东边紧靠合生世界，商业资源挺多，3km内有中邦New Life广场，百尚生活广场，金典国际百货商场，还有世纪家家福，瑞城百货，新国百货等多个购物中心以及若干超市，可以满足购房者日常生活购物的需求。
金悦郡内部将自建约2300平配套商业，北侧规划有大型商业用地，南侧也有规划中的合生商业项目。
医疗
如图所示，金悦郡周边3km里内有通州第二医院、马驹桥中医医院，5km有北京中医药大学东方医院，还有同仁医院亦庄分院，东方中医院南院，以及诸多中医堂。
教育
马驹桥镇的几所小学和中学都在该地段附近，比如距离马驹桥金桥小学只有600m，距离马驹桥镇中心小学、马驹桥中心小学和通州区第一实验中学也都只有2km左右，还有中芯国际学校、耀华国际学校。
同时项目内部还将自建约4000平的幼儿园，北侧规划初中教育用地，南侧规划小学教育用地。
环境
马驹桥镇位于六环附近，这里的环境资源比起城区要好太多，周边2km外就有凉水河公园，离南海子公园和马驹桥湿地公园也不远，日常踏青游玩可以去这些地方。
03、价格在同一片区比较突出
对比一下金悦郡周边新房和二手房的价格，其实比起二手房（价格基本位于2.1-3.8w之间），这个单价并不占优势，但是比起东南五环到六环之间的其他新房项目，金悦郡竟然算是最低价了，而且还有其他项目没有的70平刚需小户型。
项目槽点-拥堵
金悦郡这个区位，优势大，劣势也大，最明显的就是交通问题，太头疼了。
附近无地铁+日常堵车
早就听闻马驹桥镇这边交通状况不太好，距离地铁远不提，因为上班族多私家车也多，一到上下班高峰期就很容易堵车。
如图所示，项目距离最近的亦庄线地铁站有3.9km，确实不是刚需最为期待的临铁项目，不过17号线和21号线分别在规划和修建中了，祈祷未来这里能有更多条轨道穿过吧。
唯一有点安慰的是，1km范围内的公交车站还挺多的，看来没车一族只能公交倒腾了？
购房资格遵从通州区规定
还有一点就是，虽然叫亦庄金悦郡，但该地段的行政仍属于通州区管辖，预售证上白纸黑字也写的是“通州区马驹桥镇”，这就意味着购房者必须要满足通州区的“双限购”政策：
1. 没拥有住房的本市户籍居民家庭。
2. 已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年(含)以上的本市户籍居民家庭。
3. 已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市户籍居民家庭。
4. 在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。
教育资源很紧张？
项目所在地段公立小学只有金桥小学，金悦郡地块也被包含进了2020年金桥小学招生范围，但是周边有诸多大型社区，估计到时候公立小学名额也是僧多粥少的状态。
周边大型社区的二手房剩余套数与单价
看来只能寄希望于项目南侧自建的小学用地了。（学校一定要以教委划片为准）
最后，说说项目所在区域最大的卖点，马驹桥纳入亦庄新城的概念。
亦庄是北京“三城一区”之一，所以近两年，发展势头迅猛，房价分化也很大，数据显示，今年上半年以来，亦庄区域内的高端二手房的成交价格一路攀升，新房与二手房的“价格倒挂”明显。
但是作为通州的“亲孩子”，马驹桥目前定位没有明确，且发展也不是最好的。
马驹桥镇的定位与周边区位对比
亦庄新城及周边地区尚在规划发展中，但各区域的基本功能和定位已经有了明显的分化。
马驹桥镇并不处于亦庄新城辐射范围内，位置最偏僻，距离五环最远，区域内没有任何雄厚成熟的特色产业，鱼龙混杂，建筑用地毫无规划，甚至有很多农村违建房，生活配套尚可但比不上周边的区域。
大家可以通过下方表格进行对比，一家之言，欢迎大家讨论指正。
看完这个项目的刚需房，血拼哥觉得，刚需房的可选余地正在慢慢缩小，五环内实在是难找到一个地段、价格、户型都心仪的刚需房了，把目光投向五环以外也是无奈之举。不过，广大购房者们依然还是要擦亮眼睛，祝所有人都能选上最适合自己的房子！
