​价稳成交跌 库存创新高——2020上半年北京住宅市场盘点

发布时间: 2020-07-17 10:58:24 来源: 搜狐

2020年转眼过半,据天朗房研网数据显示,上半年,北京新房、二手房共计成交8.11万套,受疫情等多重因素的叠加影响,环比减少13.6%。

其中,二手住宅成交量降幅低于新房。今年上半年新房成交2.02万套,环比减少24.2%; 二手房成交6.09万套,环比减少9.4%。

中场哨声已响,上半年市场并不平静的表面下,实则更是暗流涌动,值得我们去总结与回味。

(北京新房商品住宅+二手住宅成交套数半年走势)

01/上半年北京新房成交数据

从成交结构来看,2020上半年,北京住宅成交仍以二手住宅为主,占比73.1%,而新房商品住宅占比26.9%。

聚焦新房市场,从成交量来看,上半年北京新房商品住宅(包含纯商品住宅、限竞房和共有产权房),共成交20179套,环比减少24.2%,受疫情影响较大。

从成交比重走势图可以看出,自2019年起,新房成交量比重在限竞房和共有产权房大量入市的影响下,成交量比重明显增加,而在2019年下半年起则呈现连续小幅下降态势。

(北京新房商品住宅及二手住宅成交套数比重半年走势)

分市场来看,限竞房作为“绝对主力“,在上半年市场寒冬中,成交量依然保持增加,共计成交1.2万套,同比大幅增加了30.9%,占上半年新房成交总量的59.6%。与限竞房急中推出和土地市场不限价商品房逐步回归主流密切相关。

而纯商品住宅、共有产权房在上半年则同比分别减少26.3%和73.9%。

(2020年上半年北京新房商品住宅成交套数结构)

成交价格方面,上半年,新房商品住宅整体成交均价走势整体保持平稳,均价为48573元/㎡,环比微幅下降0.1%,同比小幅上涨5.4%。

(北京各类新房商品住宅成交套数及成交整体成交均价半年走势)

其中,纯商品房成交均价呈下行态势,限竞房和共有产权房则走势相对平稳。

(北京各类新房商品住宅成交均价半年走势)

02/上半年北京新房供应稳定,存量创新高

从供应端来分析,上半年北京住宅整体市场新增供应量在疫情的大背景瞎,仍然保持一定规模,新增供应总计30628套, 相较2019年上半年同比增加18.2%。

其中,上半年北京新房新增供应结构没有发生明显变化,限竞房仍是供应主力。

新增限竞房超过总供应一半以上,共17064套,同比增加26.3%;纯商品房新增供应5952套,同比增加15.8%;共有产权房新增7612套,同比小幅增加4.9%。

(北京各类新房商品住宅新增供应套数半年走势)

从存量方面来看,受到疫情“黑天鹅“的影响,北京新房市场上半年在成交量减少、供应量稳定的情况下,存量再次突破史新高,新房项目去化压力持续增加。

(北京各类新房商品上市存量套数半年走势)

03/上半年北京二手房成交数据

在疫情的大背景下,2020年上半年北京市二手房成交约6.09万套,同比减少10.5%。成交均价为5.67万元/㎡, 同比下降了3.2%。

(北京二手住宅成交量价半年走势)

分区域来看,上半年成交二手房呈现明显区域特征,主要集中位于朝阳,占比高达24%,其次为海淀、丰台、西城等城六区,成交套数均达5500套以上。

北京郊区中,密云、大兴、延庆、怀柔的成交量同比均存在不同程度增加,其中,密云增幅最高,达到43.2%;

同时,上半年,受到学区房以及入学政策的直接影响,城六区中,仅西城区成交量保持增长。

细到板块来看,黄村、长阳、广安门、德胜门等成为上半年北京二手房成交的热点板块。

(2020年上半年北京各行政区二手住宅成交套数及同比变化表)

从二手房成交价格特征角度分析,上半年北京二手房成交价格6~8万占比最高,高达19.1%,4~5万占比总量的18.5%;

成交总价集中在280~650万,占比总量的58%。

(2020年上半年北京二手住宅成交产品特征)

总体来看,上半年北京二手房成交情况受疫情影响低于新房市场,成交量同比减幅为10%左右,整体均价稳中有降。

04/北京楼市展望

在大环境影响下,2020年上半年,北京新房及二手住宅整体成交量呈现出“V型”走势。

在疫情最为严重的2、3月,市场冰封,陷入低迷;

从4月开始,伴随着国内疫情逐步得到控制,市场从4月起开始逐步复苏,新房、二手房成交量均恢复到了疫情之前的水平;

6月后,由于北京疫情的反复,对近期市场的去化产生了一定的影响,但随着疫情被控制,预计下半年北京市场将会继续保持稳定复苏的态势。

截止6月底,北京新房成交量已达去年的36.4%,二手房成交量达去年的45%。

在疫情稳定,市场复苏的整体态势下,2020全年成交总量非常有望达到或接近2019年全年规模。

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