文/晓太阳
张爱玲说，大多数事情，超出我们的理解之外，却又合理存在。
此言非虚，比如最近突然冒出来的线上直播卖房，就是如此。
4月2日，“某淘宝一姐”与地产商合作，线上直播卖房一度吸引了1900万人围观，业内号称“历史性的一夜”。
然而，奇迹并没有发生，大动干戈的尝试，最后只能赚个吆喝。
据相关机构统计，此次线上直播买房，一共销售了800张定金券，此后24小时内，退款就超过了四分之一。
不过，这并不能阻挡时代浪潮的翻涌，仅13天后，又一家地产商落子网上带货。
这次，事情真的不一样了。
4月15日，李湘联合富力集团线上买房，这次直播，围观群众2186万，号称特价房1秒出货，直播共销售21套，进账1860万。
单从成绩上来看，这恐怕是迄今为止最成功的一次线上直播卖房。
最有意思的是，这次合作的双方，李湘和富力，一个是前“著名主持人”，另一个是前“开发商一哥”，两者都曾陷入“过气”的质疑。
直播成绩一出来，估计有很多人会睡不着。这不得不让我们重新审视富力集团这家老牌房企。
多年以来，富力频频反其道而行之。从2017年的买酒店，再到2020年的卖物业，在行业共识是轻资产运营的时候，富力集团却顶着杠头，主动做起重资产。以至于，直至今日富力集团的负面消息一大堆。
但说实话，难道这家千亿房企的掌门人，真的是“有点傻”吗？
答案显然不是。结合富力集团年报，以及跨入2020年之后的“小动作”来看，富力集团有自己的章法和逻辑。
或许外人，从不曾理解，富力集团是个“激进的保守派”，为了长期的稳定安逸，不惜狠狠舍弃眼下的收益。
富力“卧薪尝胆”
淡出大众视野，冷眼洞察行业变局。
久违的一场胜利。如开头所说，4月15日李湘直播一共卖出房产21套，进账1860万，换算下来，一套房产88.6万，其项目位于云南某风景区内。
从这点来说，富力集团对直播带货的定位非常精准。
首先，主播挑选到位。近年来，李湘出镜都是华贵人设，且主持功底深厚，能有效提高楼盘的品牌定位。
其次，价格设置到位。参与直播的楼盘总价相对较低，且位于风景区内，容易获得消费者心理溢价。
拉升定位，压低价格，富力集团让我们见识到了老牌房企的营销手段。
这一切说明，富力集团并不像诸多负面评价那样，债务缠身，无暇他顾，相反的，在逐渐淡出大众视野之后，富力集团一直在暗中洞悉行业中发生的一切。
富力的迷惑操作，作价贱卖“现金奶牛”。
4月9日，富力集团发布公告，表示将以3亿元价格，转让旗下物业公司天力物业。
表面上看，这个操作十分令人疑惑，因为物业公司几乎是所有上市房企的“大宝贝”。
据统计，2019年，港股物业公司营收平均增长39.13%，净利润平均增长39.77%，并且，区别于传统买地建房的一锤子买卖，物业公司的收入可以产生源源不断的现金流。
此项交易中的天力物业，2019年税后净利润5418万，管理面积7000万平方米左右，业务覆盖范围不小，于是，有评论指出，富力集团这次将“金子”卖出白菜价。
拜托别傻了！人家精着呢！
此次交易的对手方是富星投资，同样属于富力旗下企业，自家左手倒右手，何来贱卖一说？
事实上，早在2019年12月，富力集团已经开始将旗下物业公司转手至富星投资，其目的并不难猜测，富力地产大概率也要“拆分”旗下物业公司上市，以获得更加充裕的现金流。
现金流问题，一直都是富力集团饱受诟病的所在。
进入2020之后，富力集团一季度累计融资约255亿，利率区间为5%-6.5%。几乎每一次融资计划的披露，都会引来海量的负面评价，但问题的重点是，如果富力真的那么不堪，为什么他还能“借钱如流水”？
关键在于，富力旗下的酒店业务“全球最大”。
惊心动魄的收购 长达4年的质疑
全球最大，并不好当。
2017年7月，富力集团斥资189.55亿，收购了万达商业地产的74家酒店，这桩交易联合融创一起作价637亿，创下中国房地产史上最大规模交易纪录。
当时来看，富力集团几乎以6折的价格买入酒店，入手单价6058元/平，买到就是赚到，截至2019年末，富力集团旗下运营中酒店达到90家，总客房数超2.72万间，一跃成为全球最大豪华酒店业主。
伴随“全球最大”一同到来的，是富力的资金需求急速攀升。据公开资料统计，富力集团2017-2019年净负债率分别为，169.55%，184.06%，198.88%。
与此同时，截至2019年末，富力旗下酒店业务仍未盈利，据年报数据，富力地产酒店营运实现营收70.22亿元，同比微降；净亏损同比扩大119.62％至10.08亿元。
也就是说，自成为“全球最大”以来，富丽集团需要用业绩，持续反哺酒店业务。
这真的值得吗？表面上看，富力好像买了个麻烦回家，但另一个侧面，成为“全球最大”之后，富力集团已经享受到了3大好处：资产端增厚、融资渠道拓宽、现金流放大。
入手酒店业务的盈利“两吃”。酒店业务属于持有型物业，与传统地产开发业务不同，其不仅能获得资产增值的收益，而且可以带来持续稳定的现金流。
运营酒店，需要“等待”。展开酒店业务，对现金流占用高，前期投入大、资产端重，一般盈利周期长达6年。
因此起码6年内，在外界看来，富力这笔买卖一直都是亏本的。但预计2022年之后，富力的风评恐怕会出现惊天逆转。
不过在此之前，资本眼中的富力酒店真的是闪闪发光的“硬通货”，单凭凭借这一点，富力不太可能“缺钱”。
富力集团 提前“抢滩”
衣带渐宽终不悔，为伊消得人憔悴。
自进入2016年之后，房企转型的话题甚嚣尘上，从房企多元化的方向来看，酒店业务十分热门。
据统计，房企转型主要是实现运营业务、营收模式的转换。其中近30%～60%的房企多元化方向中，包括拓展酒店经营业务。
长线来看，尽管所有房企都看好未来的城镇化进程，但实际各家已经开始放缓规模，富力集团的近年来的操作，尽管代价不小，但实际是“撑杆一跳”，直接坐在未来相对稳定的“凳子”上。
俗话说得好，肉包子的关键是包子里有肉，而不是皮上有褶。
这一点，在富力的年报中也有体现。
稳定增长，未来可期。2020年3月26日，富力集团发布19年业绩报，其中全年销售1381.9亿，营收908.1亿元，净利润100.9亿，分别同比增长18%，5%，16%。
业绩中营收、净利增速尚可，但销售放缓不容忽视，为此，进入2020之后，富力集团推出了史无前例的促销力度，疫情期间启动的线上买房启动的7天内，已录得近万套房长的销售，销售面积接近100万平方米。富力表示，今年将继续通过富力好房推动销售，以提高业绩及降低营销成本。
持续发力，重回旧改战场。据报告披露，截至2019年12月，富力土地储备权益可售面积约5800万平米，足够未来4-5年的开发用途。同时，2019全年已签约的合作旧改项目达70个，规划总建面超7000万平方米，可售4000万，一二线城市占比92%，大湾区占比达60%。以此可见，富力正在加速销售。
另外，据年报显示，富力全年平均融资成本6.6%，现金储备384.4 亿元，未使用银行授信约1200亿元。
3月10日，富力H股“全流通”申请已获受理。申请全部已发行的22.07亿股内资股股份，转换为H股并在香港联交所上市。
据统计，富力已发行股份总数目34.95亿股，其中内资股股东持有63.14%，H股股东持有36.69%。这意味着，富力当时有近三分之二的股份“未流通”。
可见，随着H股“全流通”的获批推进，富力集团的融资能力将进一步提升。
以上可见，在各种流言蜚语的攻击下，似乎富力集团并未如此不堪，而且还有许多“底牌”可打。
