最近北京入市的新房不少，不少朋友不知道该咋选了。
如何能保证不买错，或者说大概率买到就赚...
有一种很直观的判断方法，就是看新房与周边二手房的价格是否存在倒挂。
周边二手房更精确点就是次新二手房价格比新盘高，那上对车99%没跑了。
最近入市的这些新盘里，典型倒挂的有两个，一个是海淀北沙滩的中建壹品·学府公馆；
这个项目是新共产房销售限价11.2万/㎡，政府持有产权10%，9折后售价10.08万/㎡。
项目周边房子都比较老，九几年的居多，但均价普遍都能冲到9-11w之间，品质越好的越接近11w。
另一个是南二环万泉寺的端礼著，限价11.2万/㎡，单价倒挂近3w。
项目周边的次新房，直线距离一公里左右有昆仑域均价14万/㎡，大家可以感受下。
另外这俩项目价格倒挂是优势不说，地段也非常好！
一个位于北四环外，一个位于南二环外！
如果要在这项目里做选择，该选谁？下面给大家说说。
01
海淀北四环外VS南二环外丽泽商务区
学府公馆位于海淀北四环外学院路板块内，距离15号线-北沙滩站500米，奥森1.5公里，西侧临近中国农业大学（东校区）。
既在海淀案名又叫学府公馆，有人可能会觉得这片学区肯定不错？
周边高等学府确实不少，2公里内211、985名校很多，比如清华大学、北京大学、北京科技大学、中国农业大学......
但真正的学区在海淀来讲确实一般，板块内能拿的出手的只有石油附小，但去上的概率不大，这个项目不属于学区房。
但另一方面，项目距离15号线北沙滩站很近，又挨着京藏高速，这个区位是个通勤的好选手。
西去中关村，北去上地，东去望京，都没问题。
产业方面最直接的可以受到上地、西二旗的辐射，是码农喜爱的那种盘，所以项目不愁卖！
项目未来的主要圈层，基本也是以高端码农为主。
另外前面提到项目没学区，但很适合买了老破小占坑学区房的家庭日常居住！这片去海淀黄庄、往南的西城德胜都挺方便！
如果有在海淀甚至望京工作的这个盘非常适合。
端礼著位于西南二环旁属于丰台区，左边就是丽泽商务区，直线距离670米左右，真真正正的“丽泽盘”。
项目北侧就是地铁14号线菜户营站，直线距离487米左右，去年底14号线中间段已经贯通运行，去比较南站、望京都非常便捷。
但丰台的很大一个弊端就是学区肯定是没有了，而且学校质量都比较一般，有句话叫瘦死的骆驼比马大？姐感觉海淀学区再差也比丰台强......
丰台的普高率在城区中属于垫底的，升学率更是一般。
但估计买端礼著的人也无所谓学不学区的......
这个盘的客户定位相对比较精准，以丽泽高级白领为主。
丽泽发展了这么些年，有点像一条沉睡的巨龙一直没飞起来，所以靠丽泽价值等这个盘起飞也得再等些个年头。
和学府公馆项目相比，这个盘将来的换手率可能要差一些。
海淀的输出一向扣扣嗖嗖，北四环外更是稀缺玩意；而丰台即便是南二至三环间，可选项也比较多，光最近要入市的就有三四个了。
考虑到未来抛售的要注意这点。
02
论居住品质谁更牛批？
这俩大豪宅都有保障型住房配建！
楼栋分布上
学府公馆分为东西两个区，一共15栋楼，容积率2.4，714套房源；
有两栋楼是公租房，下图中灰色楼栋就是，位于整个项目的中间区域。
端礼著一共9栋住宅楼，容积率2.5，共约406套房，同样两栋是保障房，下图中东北角的#3、#4号楼就是。
这方面姐觉得端礼著是要好于学府公馆的，端礼著把保障房放在角落并用绿化园林将之与商品房隔开，这样很好的保障了豪宅业主们的居住品质。
学府公馆将保障房放在中间用商品房围住，没有将两种住房做出很好的阻隔，居住体验可能会差一些。
户型方面
学府公馆由于地块自身就不是正南正北的，所以户型朝向都略有一定倾斜。
商品房户型面积段为128、157、184、215平三至五居，均为2梯2户，私家电梯厅设计；总价在1290万-2167万之间。
上面几个130平米以内的大三居户型都不是南北通透的，A1、A4是东西向，A2、A5基本就是南向，但也不是正南略有倾斜。
159-219平米户型基本是南北向偏了45度左右，好在户型做了全明，没什么大毛病。
端礼著户型面积为130、150、18平米三至四居，总价在1456万-2016万之间。
端礼著的户型做的还是比较优秀的，轮户型方面我投端礼著一票！
总来来看，就大豪宅的居住品质而言，姐觉得端礼著是好于学府公馆的，价格区间也都差不多。
如果您更注重居住体验选端礼著，如果更看重通勤及将来换手的问题，建议您选学府公馆！
最后提醒下大家：学府公馆是新共产房，要二手房出售出售照着8、9年后打算。
